Qu’est-ce qu’un bon investissement locatif ?

Pendant que certains investisseurs se tournent vers le marché boursier pour faire profit, les entrepreneurs plus expérimentés choisissent plutôt l’investissement locatif. Toujours en perpétuelle fluctuation, ce secteur reste prometteur, même par temps de crise. Cela n’empêche pas toutefois que le taux de rentabilité stagne selon la saisonnalité. Dans quelle mesure l’investissement locatif est-il jugé « bon » ? Les réponses à vos questions dans les lignes qui suivent !

L’investissement locatif, de quoi il est question ?

L’investissement locatif consiste, en pratique, à acheter un bien dans le but d’en tirer ensuite profit. Plus concrètement, il s’agit d’acquérir une maison, un appartement, ou un terrain pour le mettre en location ou le remettre en vente à un prix plus intéressant. Le bien en question peut être détenu et géré par un tiers, par un promoteur haut de gamme, ou par un groupe d’investisseurs.

D’une manière générale, ceux qui investissent dans le marché de l’immobilier estiment qu’il faut un rendement minimal de 5 % pour que l’investissement soit jugé fructueux. Cependant, de nombreux autres facteurs doivent être pris en compte pour justifier la rentabilité de la transaction.

L’investissement locatif est rentable quand il permet à l’investisseur d’atteindre ses objectifs

L’on peut parler de « bon » investissement locatif lorsque ce dernier vous permet d’atteindre vos objectifs en tant qu’investisseur. Si, par exemple, vous désirez investir dans une maison dans le but d’en dégager un cashflow de 100 euros par mois, il vous faut fixer un rendement locatif plus élevé. Dans cette même optique, si vous voulez acheter un bien pour le remettre en vente après dix ans avec une plus-value, il vous faudra un rendement locatif suffisant pour l’atteinte de ce dessein.

Évidemment, pour savoir si votre financement va dans le sens de vos objectifs, il vous faudra faire une estimation des rendements attendus. Selon vos appréciations, vous pourrez définir que l’investissement a été de qualité s’il ne vous expose pas à de gros risques financiers et s’il n’affecte pas directement votre capacité d’épargne. Dans le cadre d’une location, sachez qu’un bien affichant un rendement de 6 % et qui reste occupé 12 mois sur 12 est beaucoup plus rentable qu’un autre qui promet un rendement de 15 %, mais qui a du mal à trouver des locataires permanents.

immobilierlocatif

Comment évaluer la performance d’un investissement sur une année ?

Qu’il s’agisse d’un bien immobilier de prestige ou d’un logement classique, le rendement locatif annuel est toujours exprimé sous forme de pourcentage. Le rendement net s’obtient ainsi par la division des loyers annuels (sans les charges) par le coût d’acquisition du bien, auquel sont ajoutés la valeur des meubles (si location meublée), les travaux (en cas de réparation), et les frais annexes suivants :

  • Les frais de gestion
  • Les frais de notaire
  • Les frais bancaires
  • Les frais d’agence
  • Les prélèvements sociaux
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Le résultat de ce calcul constitue déjà un bon indicateur de rentabilité. Mais pour obtenir le rendement net d’impôts, il vous faudra y intégrer la fiscalité locative, tout en tenant compte des avantages fiscaux dont vous jouissez par rapport au régime fiscal de votre choix.

Si, après avoir pris en compte toutes vos dépenses, vous parvenez à créer un cashflow positif et obtenez un rendement brut d’environ 8 %, on peut dire que votre investissement locatif a été rentable.

Évaluez la qualité de votre investissement locatif en fonction de votre localité

Il faut savoir que la rentabilité d’un investissement locatif peut varier selon le lieu d’emplacement du bien. Dans les villes moins dynamiques par exemple, il est possible d’avoir un taux de rendement à deux chiffres. Cependant, dans les régions où les tensions locatives locales sont permanentes et le marché de la location immobilière est très mouvementé, avoir un rendement supérieur ou égal à 5 % constitue déjà un réel avantage.

Cette situation ne signifie pas, toutefois, qu’il est impossible d’avoir un rendement élevé dans une ville où la demande locative est faible. Il s’agit juste ici d’une illustration de la tendance immobilière selon les localités. Sachez qu’il peut même vous arriver d’évaluer le rendement de votre investissement sur 11 mois de loyer seulement. Comme il y a un mois de vacances locatives dans une année, il est donc préférable de baser vos calculs sur cette réalité. En effet, les projections trop optimistes pourraient fausser vos estimations et embrouiller vos projections.

Est-il possible d’optimiser le rendement de son investissement locatif ?

La rentabilité de votre investissement ne dépend pas uniquement de l’emplacement du bien en question. En tant qu’investisseur immobilier, vous disposez déjà du savoir faire et de toutes les astuces permettant la montée en valeur de celui-ci, et mettez ainsi toutes les chances de votre côté. Pour que votre investissement soit en effet de qualité, pensez à proposer un bien accueillant, en parfait état, et qui respecte toutes les obligations légales en termes de confort et de sécurité. Si vous remplissez ne serait-ce que ces conditions de base, la maison est susceptible d’être occupée en permanence. De votre côté, vous pourrez jouer sur les loyers selon vos estimations personnelles.

L’investissement locatif est une opportunité d’affaires généralement rentable. Son rendement dépendra toutefois de votre implication dès l’acquisition du bien jusqu’à sa mise en location ou sa remise en vente, en passant par son entretien régulier.

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Dominique

Dominique est un père de famille profondément investi dans ma communauté. En tant que conseiller financier, j'aide les gens à réaliser leurs rêves et leurs objectifs financiers. Je suis passionné par la finance et aime aider les autres à apprendre à gérer leur argent. J'aime passer du temps avec ma femme et mes enfants, et j'aime aussi jouer au golf et lire des livres sur les finances personnelles.

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